• Mathilde Rouannet

Actualité en droit de la copropriété (mars 2020)

Sommaire :

- Renouvellement du contrat des syndics et coronavirus (Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020) :

- Statut de copropriété et ensemble immobilier (Arrêt n°279 du 26 mars 2020 (18-16.117) - Cour de cassation - Troisième chambre civile)

- Le règlement de copropriété peut interdire l’apposition d’une enseigne lumineuse (Arrêt n°280 du 26 mars 2020 (18-22.441) - Cour de cassation - Troisième chambre civile)

- Le gouvernement n’a pas suivi les recommandations de l’Autorité de la concurrence sur le plafonnement des honoraires de l’état daté (Communiqué de presse de l’Autorité de la concurrence du 4 mars 2020)[1]

Renouvellement du contrat des syndics et coronavirus (Ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020) :

Pour mémoire, la désignation du syndic et le renouvellement de son mandat se font obligatoirement par vote en assemblées générales. Le renouvellement du mandat n’est pas tacite.

En raison de l’impossibilité de se réunir en assemblée générale durant la crise sanitaire, le gouvernement a décidé des modalités suivantes pour le renouvellement du contrat des syndics :

· Soit le contrat de syndic expire ou a expiré entre le 12 mars 2020 et l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire : le contrat de syndic est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine assemblée générale des copropriétaires.

Cette prise d'effet devra intervenir au plus tard six mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire.

· Soit l’assemblée générale des copropriétaires a désigné avant le 26 mars, un syndic dont le contrat prend effet à la date du 12 mars 2020 : les dispositions du précédent point ne sont pas applicables

Statut de copropriété et ensemble immobilier (Arrêt n°279 du 26 mars 2020 (18-16.117) - Cour de cassation - Troisième chambre civile)

Cet arrêt se prononce sur l’application du statut de copropriété à deux ensembles immobiliers dont les garages sont desservis par une rampe d’accès commune.

Il vise le dernier alinéa (ancien alinéa 2) de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 à savoir : « A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. »

En fait, deux sociétés sont propriétaires de fonds contigus sur lesquels sont construits deux groupes d’immeubles dont les garages souterrains respectifs sont desservis par une rampe d’accès commune.

La première société a demandé l’interdiction pour la deuxième de traverser la rampe située sur son fond. En défense, la deuxième a sollicité la soumission au statut de la copropriété des deux groupes d’immeubles avec la qualification de partie commune pour la rampe dont elle aurait alors le droit d’user.

La Cour d’appel de Chambéry a accueilli la demande de la seconde société sur le fondement des dispositions du dernier alinéa de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. En l’espèce, la Cour d’appel a considéré : que l’accès commun a été conçu et réalisé avec l’accord des deux sociétés, que l‘expert affirme que son usage est identique pour les deux voisins, qu’il n’existe pas de convention contraire entre les parties pour se doter d’une autre organisation.

La Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la Cour d’appel en toutes ses dispositions : la Cour d’appel n’a pas constaté l’existence de terrains et de services communs.

Il faut en conclure que même en l’absence de convention avec une organisation différente, le statut de copropriété ne s’applique qu’à des ensembles immobiliers qui ont des terrains, des aménagements et des services en commun.

Le règlement de copropriété peut interdire l’apposition d’une enseigne lumineuse (Arrêt n°280 du 26 mars 2020 (18-22.441) - Cour de cassation - Troisième chambre civile)

Des propriétaires d’un local commercial ont formé tierce opposition à un arrêt ordonnant la dépose à leur locataire d’une enseigne lumineuse apposée sur la façade.

Le local commercial se situait dans le périmètre des remparts de la ville d’Avignon. Une clause du règlement de copropriété interdisait l’apposition d’enseigne lumineuse.

Ils ont argué devant la Cour d’appel de l’illicéité de cette clause comme portant atteinte aux droits des propriétaires d’un local commercial.

Leur argumentaire n’a pas été retenu par la Cour d’appel. Leur pourvoi a été rejeté par la Cour de cassation aux motifs que la clause correspondait à la destination de l’immeuble situé dans le périmètre des remparts d’Avignon.

Le gouvernement n’a pas suivi les recommandations de l’Autorité de la concurrence sur le plafonnement des honoraires de l’état daté (Communiqué de presse de l’Autorité de la concurrence du 4 mars 2020)[2]

Le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, publié au Journal officiel du 23 février 2020, fixe à 380 euros TTC le prix maximal que les syndics sont autorisés à facturer à leurs clients pour l’établissement d’un « état daté ».

Pour mémoire, l’état daté est le document établi par le syndic pour permettre à l’acquéreur d’un bien immobilier en copropriété de prendre connaissance des sommes dues à la copropriété par le vendeur.

L’Autorité de la concurrence avait rendu un avis le 13 janvier 2020 sur le projet de décret proposant l’introduction d’un tel plafond.

Dans ce communiqué de presse postérieur à la publication du décret, elle regrette que le plafond retenu corresponde à une médiane d’honoraires signifiant soit une hausse des prix pour certains syndics, soit l’augmentation de d’autres prestations pour les syndics contraints à une baisse de leurs honoraires.

Elle rappelle avoir proposé l’adoption d’un nouveau dispositif législatif visant à renforcer la négociation des honoraires de l’état daté par la copropriété, en raison notamment du monopole des syndics dans ce domaine et que les honoraires perçus pour cette prestation sont souvent élevés et décorrélés des coûts.

L’Autorité de la concurrence explique avoir suggéré de recourir à la méthode dite « cost plus » ou de coût majoré, qui consiste à retenir un niveau correspondant au coût moyen réellement observé, majoré d’une marge raisonnable.

Enfin, l’Autorité rappelle avoir précisé qu’une variation des honoraires pouvait être envisagée lorsque notamment l’établissement de l’état daté nécessitait des diligences supérieures à une heure.

[1] https://www.autoritedelaconcurrence.fr/fr/communiques-de-presse/loccasion-de-la-publication-du-decret-lautorite-rend-public-lavis-quelle [2] https://www.autoritedelaconcurrence.fr/fr/communiques-de-presse/loccasion-de-la-publication-du-decret-lautorite-rend-public-lavis-quelle

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